«Αντικειμενικές» ή ρεαλιστικές αξίες ακινήτων; – The Analyst

«Αντικειμενικές» ή ρεαλιστικές αξίες ακινήτων;

Email this page.
Πρωτο-παρουσιάζω ένα υποστηρικτικό σύστημα, αυτόματο και αυτορρυθμιζόμενο, που εξασφαλίζει συνεχώς μία εύλογη προσέγγιση της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Βάσει αυτής της κατά τεκμήριο ρεαλιστικής αποτίμησης της αξίας ακινήτου, επιδιώκεται η δίκαιη και αποτελεσματική φορολόγηση των ακινήτων.

(To άρθρο αποτελείται από 2 Σελίδες).

ΠΡΟΛΟΓΟΣ

Με το από 7/9/14 άρθρο «Ο κανόνας της περιουσίας και η Έξοδος», έχω προτείνει «μία νέα αντίληψη στη θεμελιώδη ρύθμιση της Οικονομίας ενός Κράτους». Η πρωτότυπη αυτή ιδέα περιλαμβάνει συνολικό σχεδιασμό φορολογικού συστήματος, νέου μακροοικονομικού δείκτη και εθνικού νομίσματος..

Πυλώνας αυτού του συστήματος είναι το «Ρεαλιστικό σύστημα» αξιών περιουσιακών στοιχείων. Πρόκειται για σύστημα που «διασφαλίζει κατά τεκμήριο εύλογο διοικητικό καθορισμό της αξίας ακινήτων, μεταφορικών μέσων και επιχειρήσεων».

Υπό τις παρούσες κρίσιμες συνθήκες, εδώ αναπτύσσεται επί μέρους πρόταση για την άμεση προώθηση αυτού του πυλώνα, όσον αφορά τα ακίνητα. Εδώ, μάλιστα, πρωτο-παρουσιάζω και σημαντική βελτίωση. Αφορά υποστηρικτικό σύστημα, αυτόματο και αυτορρυθμιζόμενο, που εξασφαλίζει συνεχώς μία εύλογη προσέγγιση της εμπορικής αξίας του ακινήτου.

Το σύστημα θα μπορούσε κάλλιστα να προωθηθεί άμεσα, αντί του ήδη προγραμματιζόμενου επανακαθορισμού «αντικειμενικών» αξιών ακινήτων σε όλη τη χώρα.

Ο ενδιαφερόμενος αναγνώστης, καλείται να συγκρίνει και να κρίνει. Εάν – εάν ! – βρει σωστό και σκόπιμο το σύστημα, ο,τιδήποτε πράξει – ή δεν πράξει – παρακάτω, εναπόκειται στην αποκλειστική του ευθύνη.

 .

«ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ» ‘Η ΡΕΑΛΙΣΤΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ;

ΤΑ ΒΑΣΙΚΑ

  • Η βασική ιδέα

Πλέγμα διατάξεων οδηγεί αβίαστα τον ιδιοκτήτη να έχει συμφέρον να δηλώνει ειλικρινά την αξία του ακινήτου του, βασιζόμενος και σε αυτόματη προσεγγιστική εκτίμηση της τρέχουσας εμπορικής αξίας, που του παρέχει ειδικό αυτορρυθμιζόμενο σύστημα.

Αυτό το συμφέρον προκύπτει απλά, καθώς προβλέπεται ώστε αυτή η αξία να τον δεσμεύει παντού. Δεν θα μπορεί δηλαδή να δηλώνει άλλη αξία στην τράπεζα, στην ασφάλεια, στα δικαστήρια κ.λ.π. Τέρμα τα ψέματα.

  • Στόχος

Βάσει αυτής της κατά τεκμήριο ρεαλιστικής αποτίμησης της αξίας ακινήτου, επιδιώκεται η δίκαιη και αποτελεσματική φορολόγηση των ακινήτων (φόρος περιουσίας, δημοτικά τέλη κ.λ.π.). Ταυτόχρονα προκύπτει και αποτελεσματική ρύθμιση θεμάτων συναφών με την αξία τους, όπως μεταβιβάσεις, απαλλοτριώσεις, δανειοδοτήσεις, ασφαλίσεις κ.λ.π.

  • Προσδοκίες

Το προτεινόμενο σύστημα προδιαγράφεται ώστε να προσεγγίζει αξιόπιστα, συστηματικά και διαρκώς την εμπορική αξία κάθε ακινήτου, σε  όλη τη χώρα. Συνεπώς, όπως θα αναλυθεί παρακάτω, αναρρυθμίζει και αναβαθμίζει την κτηματαγορά. Εν τέλει προσδοκάται βασίμως να οδηγήσει σύντομα σε επανεκκίνηση της οικοδομής, καθώς και σε άνοδο των αξιών ακινήτων της χώρας,

  • Ενάρετος κύκλος

Η πρόταση είναι στοχευμένη σε καίριο σημείο του πλέγματος σχέσεων (εμπορικών, οικονομικών, πολιτικών, κοινωνικών) της χώρα μας, σκοπεύοντας στην δημιουργική αποσταθεροποίησή τους. «Πετραδάκι στο τέλμα».

Πρόκειται για το αντίστροφο του γνωστού «φαινόμενου της πεταλούδας». Δεν εξηγούμε – μεταφορικά μιλώντας – την «πλημμύρα στην Κένυα» από ένα τυχαίο «πέταγμα πεταλούδας στην Μογγολία». Αντιθέτως, βάζουμε την πεταλουδίτσα μας να πετάξει, στο σωστό σημείο και χρόνο, αφήνοντας την Φύση να κάνει την δουλειά της.

Κάπως έτσι, ίσως δεν είναι εύκολο να εκτιμηθούν οι αλυσιδωτές επιπτώσεις στο πελατειακό σύστημα, στην γραφειοκρατία, στα δημόσια έργα, στα «κόκκινα δάνεια» κ.λ.π. Στην πολυπόθητη επανεκκίνηση της Οικονομίας μας. Στην Ηθική Αναγέννησή μας, εν τέλει.

 .

ΤΟ ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΟ ΣΥΣΤΗΜΑ

  • Η διαδικασία συνοπτικά

Τηρείται ειδικό Μητρώο Ακινήτων, σε ηλεκτρονική μορφή, στο οποίο διαδοχικά :

  1. Ο ιδιοκτήτης δηλώνει αντικειμενικά στοιχεία του ακινήτου (εμβαδόν, όροφοι, έτος κατασκευής, χρήση, ενοίκιο κ.λ.π.), αλλά και υποκειμενικά (συντελεστής θέας, θέσης, ποιότητας κ.λ.π.)
  2. Το αυτορρυθμιζόμενο σύστημα, με ειδικό μαθηματικό μοντέλο, βάσει των ως άνω στοιχείων και ειδικά υπολογιζόμενων συντελεστών, υπολογίζει και υποδεικνύει αυτόματα την τυπική αξία του ακινήτου.
  3. Ο ιδιοκτήτης δηλώνει την κατά την κρίση του αξία του ακινήτου του, και ιδιαίτερα την αξία του δικαιώματός του επ’ αυτού (ψιλή κυριότητα, συνιδιοκτησία κ.λ.π.). Δήλωση γίνεται κατά την απόκτηση του ακινήτου, όπως και σε κάθε περίπτωση σημαντικής μεταβολής της μορφής του (π.χ. ανοικοδόμηση) ή/και της αξίας του.
  4. Η δήλωση είναι δυνατόν να αμφισβητηθεί από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., σε σφικτή προθεσμία και με αιτιολογημένη υπόδειξη. Τυχόν εμμένουσα διαφορά κρίνεται στα φορολογικά δικαστήρια και μόνον.
  5. Η ρεαλιστική αξία, όπως προκύπτει, δεσμεύει τον ιδιοκτήτη παντού (δικαστήρια, τράπεζες, ασφάλειες, απαλλοτριώσεις κ.λ.π.).
  • Αυτορρυθμιζόμενο σύστημα 

Το σύστημα βοηθά τον ιδιοκτήτη να βρει κατά προσέγγιση την εμπορική αξία του ακινήτου του.

Φυσικά, καθώς οι τεχνικές λεπτομέρειες του προτεινομένου συστήματος εκφεύγουν του αντικειμένου του παρόντος άρθρου, εδώ θα δοθούν τα βασικά στοιχεία του «διαγράμματος ροής».

  1. Με ειδικό μοντέλο, το σύστημα συγκρίνει τις τυπικές αξίες ως προς τις αντίστοιχες δηλούμενες, και ιδιαίτερα τις τιμές μεταβιβάσεων, σε ολόκληρη τη χώρα
  2. Βασιζόμενο σε ειδική στατιστική μέθοδο (Μέθοδος Ελαχίστων Τετραγώνων), υπολογίζει την μεταβολή στους ειδικούς συντελεστές :
  • Χώρας,
  • Τόπου (Δήμου, Κοινότητας, γειτονιάς κ.λ.π.)
  • Είδους χρήσης (κατοικία, γραφείο, τουριστικά, ελαιώνες κ.λ.π.)
  1. Με βάση και τους ως άνω νέους συντελεστές, υπολογίζει και υποδεικνύει τις νέες τρέχουσες τυπικές τιμές, προκειμένου να τις λάβει υπ’ όψιν του ο ιδιοκτήτης στην επόμενη δήλωσή του.
  2. Αντίστοιχα, εντοπίζει τυχόν σημαντικές αποκλίσεις τυπικών αξιών και δηλώσεων, ώστε να προχωρήσει σχετικός διοικητικός έλεγχος.

Υπογραμμίζεται ότι ο ιδιοκτήτης, εφ’ όσον το επιθυμεί, θα μπορεί να επιλέξει ώστε η δήλωσή του να προσαρμόζεται αυτόματα κατά μήνα στην τυπική αξία.

  • Μηνιαία εκκαθάριση

Όλες οι επιβαρύνσεις στα ακίνητα βεβαιώνονται κατά μήνα, στη βάση της τελευταίας αποτίμησης. Κατ’ αυτό τον τρόπο, παρακολουθούνται καλύτερα τόσο οι αλλαγές στο ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου όσο και οι μεταβολές της αξίας του.

Η εξόφληση από τον φορολογούμενο του αναλογούντος φόρου κλείνει οριστικά κάθε φορολογική διαφορά, εφ’ όσον η δήλωσή του δεν έχει αμφισβητηθεί ήδη από την αρμόδια Δ.Ο.Υ.

  • Ισχύς της ρεαλιστικής αξίας ακινήτου

Κατά πρώτον, όπως ήδη αναφέρθηκε, από την υπ’ όψιν ρεαλιστική αποτίμηση προκύπτουν ο φόρος ακινήτων και τα δημοτικά τέλη.

Περαιτέρω, κατά τη δήλωση ο ιδιοκτήτης λαμβάνει υπ’ όψιν και τα εξής:

  1. Ότι η δηλούμενη αποτίμηση τον δεσμεύει σε κάθε περίπτωση δικαστικής διαμάχης, όπως :
  • αγωγή αποζημιώσεως,
  • δικαστικός καθορισμός τιμής αποζημιώσεως λόγω απαλλοτριώσεως,
  • αγωγή διαζυγίου,
  • δικαστική επίλυση διαφορών μεταξύ συνεταίρων, συνιδιοκτητών κ.λ.π.
  • αγωγή εξώσεως ενοικιαστή ή επανακαθορισμού ενοικίου.

Η δηλωμένη αξία γίνεται δεκτή ως έχει στα δικαστήρια, εκτός αν στοιχειοθετείται ποινικά δόλος.

  1. Ότι η δηλούμενη αποτίμηση τον ακολουθεί σε κάθε περίπτωση σύμβασης όπου υπεισέρχεται η αξία του περιουσιακού στοιχείου του, όπως :
  • πράξη μεταβίβασης (πώληση, δωρεά κ.λ.π.)
  • ασφάλιση (σεισμού, πυρκαγιάς κ.λ.π.),
  • δανειοδότηση (τράπεζες κ.λ.π.)
  • σύσταση εταιρείας.
  1. Ότι σε περίπτωση μεταβίβασης θα πρέπει να είναι σε θέση να αιτιολογήσει επαρκώς την τυχόν σημαντική διαφορά της δηλωμένης αξίας με την τιμή μεταβίβασης.
  1. Ότι η δηλούμενη αποτίμηση τον ακολουθεί ως στοιχείο γοήτρου, αλλά και αξιοπρέπειας.
  • Αμφισβήτηση της δήλωσης αξίας ακινήτου

Η  δηλούμενη αποτίμηση μπορεί να αμφισβητηθεί αιτιολογημένα από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., ήτοι :

  • με αιτιολογημένη υπόδειξη σημαντικής απόκλισης από την εύλογη αξία (βάσει της κατά τα ανωτέρω τυπικής αξίας ή άλλων συγκριτικών στοιχείων),
  • με αιτιολογημένη υπόδειξη επιτήδειας δήλωσης (π.χ. αδικαιολόγητες μεταβολές, απόκρυψη στοιχείων).

Αν δεν επιλυθεί συναινετικά η διαφορά, η υπόθεση παραπέμπεται στα αρμόδια δικαστήρια.

  • Κριτική στο «γνωστό» και το «οικείο»

Το αποκαλούμενο «αντικειμενικό» σύστημα για τις αξίες ακινήτων, πρώτα από όλα, κακώς αποκαλείται αντικειμενικό. Έχει – σαφώς – αντικειμενικά στοιχεία στον τρόπο υπολογισμού της αξίας, άλλα τόσο οι συντελεστές ζώνης όσο και – κυρίως – ο μαθηματικός τύπος υπολογισμού της αξίας είναι σαφώς υποκειμενικοί.  Συνεπώς, η προκύπτουσα τιμή είναι υποκειμενική.

Με κριτήρια ακριβολογίας, θα έπρεπε να ονομάζεται τυπικό σύστημα. Προφανώς, ονομάζεται αντικειμενικό, ώστε να καλύπτονται επιτηδείως οι εξυπηρετήσεις «ημετέρων» «κατόπιν ενεργειών μας». Γνωστά πράγματα.

Εν ολίγοις, το ισχύον σύστημα:

  • Είναι εκ κατασκευής γραφειοκρατικής λογικής, και επομένως δεκτικό αυθαιρεσιών.
  • Χρειάζεται τακτικά αλλαγές, για προσαρμογή στις εμπορικές αξίες.
  • Αποτιμά το τυπικά υφιστάμενο κτίσμα, όχι αναγκαστικά το πραγματικό.
  • Δεν είναι σε θέση να αποτιμήσει πλεονεκτήματα ή μειονεκτήματα του ακινήτου (θέα, αρχιτεκτονική, ποιότητα κατασκευής, βιοκλιματικός σχεδιασμός, διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου κ.λ.π.).

Το ρεαλιστικό σύστημα – αντιθέτως – προσαρμόζεται εκ κατασκευής στην αγορά, και μάλιστα συνεχώς, αποτιμώντας συνολικά το πράγματι υφιστάμενο ακίνητο. Η διαφορά είναι «μέρα-νύχτα».

  • Συμπέρασμα

Το προτεινόμενο σύστημα παρέχει κατά τεκμήριο ρεαλιστική διοικητική αποτίμηση, και διαρκώς επίκαιρη, όλων των ακινήτων της επικράτειας. Και υπερέχει σαφώς του ισχύοντος.

Μάλιστα, ως σύστημα, έχει δημοσίως χαρακτηρισθεί «Αξιοπρεπέστατο !». Δεν είναι ;

Συνεχίστε στη 2η σελίδα (…)
Ανοιχτή Συνδρομή
Εμείς την ορεξη και την εργατικότητα την έχουμε. ‘Οραμα διαθέτουμε. Γνώσεις αρκετές. Στηρίξτε τη προσπάθειά μας να γίνουμε ο καταλύτης, για τη συλλογική εξέλιξη της κοινωνίας και της χώρας μας.
*Σχεδιάζουμε να "ανταμείψουμε" τους Συνδρομητές μας σύντομα για την υποστήριξή τους.
Αντιαμβανόμαστε πως δεν μπορεί ο καθένας να γίνει συνδρομητής. Για το λόγο αυτό, όσοι από εσάς είσαστε σε θέση να υποστηρίξετε το όραμά μας, θα βοηθάτε και εκείνους που δεν μπορούν να συνδράμουν άμεσα.
×

Συμφωνείτε ή διαφωνείτε; Συντάξτε την άποψή σας

Απόψεις και σχόλια

/* ]]> */