Παρά την σκόπιμη κατάρρευση της αγοράς στην Ελλάδα, το μέλλον τους προβλέπεται θετικό – γεγονός που οφείλουν να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες, οι οποίοι δεν πρέπει να προβούν σε βιαστικές κινήσεις (το πρόβλημα των ασφαλιστικών εταιρειών)
(To άρθρο αποτελείται από 2 Σελίδες)
.
Είναι προφανές πως οι νομισματικές ενέργειες, τις οποίες θα δρομολογήσει η ΕΚΤ όπως, για παράδειγμα, η ακόμη μεγαλύτερη μείωση των βασικών επιτοκίων ή η αύξηση της ποσότητας χρήματος, θα έχουν ως στόχο την αύξηση του πληθωρισμού – ο οποίος θα πρέπει να κυμανθεί τουλάχιστον μεταξύ 4% και 6%, αφού διαφορετικά είναι αδύνατη η καταπολέμηση της ευρωπαϊκής κρίσης χρέους (πόσο μάλλον όταν ο αποπληθωρισμός, ο οποίος δυσχεραίνει σε μεγάλο βαθμό αυτούς που χρωστούν, ευρίσκεται προ των πυλών).
Οι ενέργειες αυτές θα έχουν ασφαλώς συνέπειες τόσο για τους οφειλέτες, όσο και για τους επενδυτές – οι οποίοι θα πρέπει να προστατεύσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία. Μεταξύ άλλων, θα επιδεινώσουν τα οικονομικά προβλήματα των ασφαλιστικών εταιρειών, ενώ θα είναι αρνητικές τόσο για τους καταθέτες, όσο και για τους κατόχους ασφαλειών ζωής. Αναλυτικότερα τα εξής:
.
(α) Για τους καταθέτες λόγω της μείωσης της αγοραστικής αξίας των χρημάτων τους, για τα οποία οι τόκοι θα είναι πλέον μηδαμινοί.
(β) Για τους κατόχους ασφαλειών ζωής αφενός μεν για την ίδια αιτία, αφετέρου επειδή το αυξημένο ποσόν που θα έπαιρναν στη λήξη των συμβολαίων τους, βασισμένο στην κερδοφορία των εισφορών τους, θα είναι πλέον πολύ χαμηλότερο.
.
Ειδικά για τις ασφαλιστικές εταιρείες, οι οποίες επενδύουν σε κρατικά ομόλογα ή τοποθετούν τα χρήματα των πελατών τους σε τόκους, το πρόβλημα θα είναι πλέον τεράστιο – γεγονός που τεκμηριώνεται από τις επείγουσες νομοθετικές διατάξεις που ψηφίστηκαν στη Γερμανία.
Με τις διατάξεις αυτές δίνεται, μεταξύ άλλων, η δυνατότητα στην εποπτική υπηρεσία της χώρας (BaFin), να απαγορεύει την πληρωμή «μερισμάτων» εκ μέρους των ασφαλιστικών εταιρειών – εάν προηγουμένως δεν έχουν εξασφαλισθεί όλες οι απαιτήσεις των ασφαλισμένων τους. Επίσης, η συγκεκριμένη δημόσια υπηρεσία μπορεί να απαγορεύσει ή να περιορίσει την πληρωμή λογιστικών κερδών, σε αυτούς που καταγγέλλουν πρόωρα τη σύμβαση τους.
Την ίδια στιγμή μειώνεται η ανώτατη δυνατή εγγυημένη απόδοση των ασφαλειών ζωής, εάν δεν καταγγελθούν πρόωρα, στο 1,25% με αφετηρία τον Ιανουάριο του 2015 – από 1,75% προηγουμένως.
Το «κέρδος» αυτό, αφαιρουμένων των φόρων, με μειωμένη την αγοραστική του αξία, είναι προφανώς εξαιρετικά ζημιογόνο για τους ασφαλισμένους – οπότε πολύ δύσκολα θα ασφαλίζονται στο μέλλον, με ακόμη δυσμενέστερα επακόλουθα για τον κλάδο.
.
Τα ακίνητα
Η μειώσεις της αγοραστικής αξίας των χρημάτων, ο πληθωρισμός γενικότερα, αυξάνει συνήθως τις τιμές των παγίων περιουσιακών στοιχείων – όπως είναι οι μετοχές και τα ακίνητα. Η πολιτική δε του φθηνού χρήματος, σε συνδυασμό με την αγοραστική μανία εκ μέρους κυρίως των Κινέζων, έχουν οδηγήσει τις τιμές των ακινήτων στα ύψη – με αποτέλεσμα σε πολλές περιοχές του πλανήτη να έχουν δημιουργηθεί επικίνδυνες φούσκες (άρθρο).
Αυτό δεν ενοχλεί βέβαια ιδιαίτερα τις κυβερνήσεις, αφού όλοι κερδίζουν και ειδικά το κράτος, από την αυξημένη φορολόγηση – ενώ πολλές χώρες έχουν στηρίξει την ανάπτυξη τους αποκλειστικά και μόνο στις κατασκευές, όπως για παράδειγμα η Τουρκία (άρθρο).
Αναλυτικότερα, η αγορά ενός διαμερίσματος στο Μόναχο κοστίζει ήδη εννέα φορές το μέσο ετήσιο εισόδημα ενός νοικοκυριού, όταν μόλις πριν από πέντε χρόνια ήταν επταπλάσια.
Στο πρώτο τρίμηνο του 2014 οι τιμές των μεσαίων ακινήτων στη Γερμανία, η οποία λειτουργεί συνήθως πολύ συντηρητικά (ήταν βέβαια φθηνή το 2011, γράφημα που ακολουθεί), αυξήθηκαν κατά 4,3% – με την κεντρική τράπεζα της χώρας να προειδοποιεί για τη δημιουργία φούσκας, αφού σε πολλές μεγάλες πόλεις, στα καλά τους σημεία, οι τιμές αυξήθηκαν ακόμη και έως 25%.
.
Μέση αξία ακινήτου προς εισόδημα (κάθετα) και μέση αξία ακινήτου προς ενοίκιο (οριζόντια)
.
Στην Αυστρία συμβαίνει επίσης κάτι ανάλογο, αφού οι τιμές των ακινήτων στη Βιέννη αυξήθηκαν κατά 7,2% το 2013 – ενώ στις καλύτερες περιοχές ξεπέρασαν το 12%. Τα ενοίκια δεν μπόρεσαν φυσικά να ακολουθήσουν την κλιμάκωση των τιμών αγοράς, οπότε οι αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες τους είναι συγκριτικά πολύ χαμηλές.
Στη Μ. Βρετανία έχουμε ήδη αναφερθεί, κυρίως επειδή ο διοικητής της κεντρικής της τράπεζας θεωρεί τα ακίνητα ως τον «κίνδυνο νούμερο ένα» αποσταθεροποίησης της οικονομικής κατάστασης της χώρας – πόσο μάλλον όταν είναι πλέον πιο ακριβά, συγκριτικά με το ξεκίνημα της κρίσης (2007). Εν τούτοις, οι ειδικοί αναμένουν περαιτέρω αυξήσεις των τιμών στο Λονδίνο, της τάξης του 9,3% – οπότε, εάν δεν εκραγεί η φούσκα, μία μέση κατοικία το 2020 θα κοστίζει περί τα 700.000 € (μία απλησίαστη τιμή για έναν μέσο εργαζόμενο).
To άρθρο αποτελείται από 2 Σελίδες (…)
Παραδόξως τώρα, γεγονός που οφείλει να κινήσει το ενδιαφέρον μας στην Ελλάδα, οι τιμές των ακινήτων στην Ιρλανδία, η κρίση της οποίας οφείλεται εδώ ακριβώς, αυξήθηκαν τον Απρίλιο κατά 8,5% – κατά μέσον όρο, σε ολόκληρη τη χώρα. Ειδικά στο Δουβλίνο οι τιμές αναρριχήθηκαν κατά 18% – πάντοτε τον Απρίλιο, συγκριτικά με το προηγούμενο έτος.
Αν και πολλοί προειδοποιούν για τη δημιουργία μίας νέας φούσκας, η οποία θα οδηγούσε το νησί στη δεύτερη μεγάλη κρίση του, κανείς δεν μπορεί να είναι σίγουρος – αφού θα εξαρτηθεί από τη νομισματική πολιτική της ΕΚΤ και τα αποτελέσματα της, όσον αφορά τον πληθωρισμό.
Συνεχίζοντας, στις Η.Π.Α. οι τιμές των υφισταμένων ακινήτων αυξήθηκαν κατά 20% από το 2012 – με το κόστος τους να φτάνει στις 4,7 φορές ενός μέσου ετησίου εισοδήματος (9 φορές στο Μόναχο). Οι τιμές εδώ, συγκριτικά με την Ευρώπη, φαίνονται πολύ χαμηλές – εκτός εάν αυξηθούν απότομα, λόγω της πολιτικής της Fed.
Η πιο επικίνδυνη βέβαια φούσκα φαίνεται να έχει σχηματιστεί στην Κίνα – αφού στο Πεκίνο ή στη Σαγκάη η αγορά ενός σπιτιού κοστίζει ήδη περισσότερο από 20 φορές ενός ετήσιου εισοδήματος (υπερτετραπλάσια από τις Η.Π.Α. και τριπλάσια σχεδόν από την Ευρώπη). Βέβαια, τους τελευταίους μήνες έπαψαν να αυξάνονται οι τιμές, ενώ σε μερικές περιοχές ξεκίνησε η πτώση τους – εκτός του ότι κατασκευάζονται πια λιγότερα σπίτια, αφού δεν βρίσκονται αγοραστές, γεγονός που θα επιδράσει αρκετά αρνητικά στο ρυθμό ανάπτυξης της χώρας.
Επειδή τώρα η αγορά ακινήτων στην Κίνα (όπως στην Ιαπωνία το 1989, πριν εκραγεί η φούσκα) είναι πολύ ακριβή, οι πλούσιοι Κινέζοι επιλέγουν ακίνητα σε άλλες χώρες – μεταξύ των οποίων και στην Ελλάδα, αν και ακόμη δεν είναι τόσο αισθητή η παρουσία τους, όσο στη Γερμανία.
Κατά τους Γερμανούς μεσίτες, οι Κινέζοι έχουν τόσο πολλά χρήματα, ώστε να μπορούν να αγοράζουν τα ακίνητα χωρίς τον παραμικρό δανεισμό τους – ενώ κανείς φυσικά δεν τους ρωτάει την προέλευση των χρημάτων τους, όπως συμβαίνει με τους Ευρωπαίους.
Το που θα μπορούσε να οδηγήσει αυτή η εξέλιξη και την Ελλάδα, φαίνεται από το παράδειγμα της Αυστραλίας – όπου το 18% όλων των νέων ακινήτων αγοράζονται από Κινέζους, με αποτέλεσμα να έχουν εκτοξευθεί στα ύψη οι τιμές τους. Η κυβέρνηση δε σχεδιάζει την υιοθέτηση ενός νέου νόμου, ο οποίος θα επιτρέπει στους κατοίκους της την αγορά ακινήτων με φθηνότερες τιμές – έτσι ώστε να αντιμετωπισθεί το πρόβλημα που προκάλεσαν οι Κινέζοι.
.
Η εξέλιξη της τιμής των ακινήτων σε Αυστραλία, Καναδά, ΗΠΑ (από πάνω προς τα κάτω, στοιχεία έως 2010)
(Πατήστε στο διάγραμμα για μεγέθυνση)
.
Ολοκληρώνοντας, είμαστε σχεδόν βέβαιοι ότι, κάτι ανάλογο θα συμβεί και στην Ελλάδα – αφενός μεν λόγω των Κινέζων, οι οποίοι μεταφέρουν σε ασφαλείς προορισμούς τα συχνά «αφορολόγητα» χρήματα τους, αφετέρου ένεκα της νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ. Επομένως, οι ιδιοκτήτες ακινήτων οφείλουν να κάνουν ότι μπορούν για να τα προστατεύσουν, έως ότου αυξηθεί τουλάχιστον η αξία τους – κάτι που πιθανότατα, κρίνοντας από την Ιρλανδία, δεν θα καθυστερήσει πολύ.
Βέβαια, τόσο το ΔΝΤ, όσο και η Γερμανία, θα συνεχίσουν να επιβάλλουν υπέρογκους φόρους στα ακίνητα των Ελλήνων – έτσι ώστε να υποχρεωθούν είτε να τα πουλήσουν πάμφθηνα, είτε να τους κατασχεθούν από τις τράπεζες, πολλές από τις οποίες έχουν «τιτλοποιήσει» τις απαιτήσεις τους, πουλώντας τες στο εξωτερικό.
Εν τούτοις, υπάρχουν πολλοί νομικοί τρόποι προστασίας των δανειοληπτών – τους οποίους πρέπει να χρησιμοποιήσουν όλοι οι Έλληνες, εάν δεν θέλουν να ζουν σε μία εξαγορασμένη από τους «εισβολείς» χώρα.
Προβλέπεται πάντως πως όταν οι τιμές των παγίων περιουσιακών στοιχείων στις «χώρες της φούσκας» θα καταρρέουν, στην Ελλάδα θα αυξάνονται – ενώ θεωρούμε σήμερα ως την καλύτερη επένδυση την αγορά αγροτικής γης στην Ελλάδα, με κριτήριο και την επισιτιστική κρίση (άρθρο).
.
Σημείωση
Η δημιουργία μίας φούσκας ακινήτων φαίνεται από τη σχέση των τιμών αγοράς με τα ετήσια εισοδήματα – όπου, στο παράδειγμα της Μελβούρνης, διαπιστώνεται η ραγδαία άνοδος των τιμών από το 1965 έως το 2010, σε όρους ετησίου εισοδήματος (γράφημα). Βέβαια έκτοτε συνεχίσθηκε με ακόμη μεγαλύτερο ρυθμό η αύξηση, λόγω των Κινέζων.
.
Αυστραλία – Η ραγδαία άνοδος των τιμών από το 1965 έως το 2010, σε όρους ετησίου εισοδήματος (Μελβούρνη)
(Πατήστε στο διάγραμμα για μεγέθυνση)
.
Διαπιστώνεται επίσης από τη σχέση του ενοικίου με την τιμή πώλησης του ακινήτου – όπου, εφόσον η τιμή ξεπερνά τα 15 ετήσια ενοίκια, σημαίνει πως έχει ξεκινήσει ήδη η δημιουργία μίας φούσκας.
Ιστορικά, οι μεγαλύτερες φούσκες ακινήτων ήταν αυτή της Βόρειας Ιταλίας (1343-1346), της Φλόριντας (1926), της Ιαπωνίας (1990), της Ελβετίας (1990), του Μεξικού (1990), της πρώην Ανατολικής Γερμανίας (1999-2002), της Ισπανίας (το 1985 και το 2007), των Η.Π.Α. (2007) και της Ιρλανδίας (2008). Οι επόμενες έπονται – με προτεραιότητα αυτήν της Κίνας και του Καναδά.
.
Βασίλης Βιλιάρδος, για το Analyst.gr
Επισκεφθείτε το Blog του συγγραφέα. Πατήστε εδώ.