Φούσκες ακινήτων

Αργά ή γρήγορα θα «εκραγούν», με το Χονγκ Κονγκ, τον  Καναδά και τη Σιγκαπούρη να θεωρούνται οι πρώτοι υποψήφιοι, χωρίς να εξαιρείται το Λονδίνο – ενώ, εάν πράγματι καταρρεύσει απότομα η Κίνα, οι εξελίξεις θα είναι καταιγιστικές

 (To άρθρο αποτελείται από 2 Σελίδες)

Ο κ. Li Ka-Shing, ο πλουσιότερος ίσως άνθρωπος στην Κίνα, διαθέτει καθαρή περιουσία της τάξης των 30 δις $ – έχοντας την αποκτήσει επενδύοντας κυρίως σε ακίνητα, στις αρχές της δεκαετίας του 1990, στις μεγάλες πόλεις της χώρας του. Σήμερα, ο κύριος αυτός σχεδιάζει να πουλήσει τα πάντα και να εγκαταλείψει την Κίνα – έχοντας ήδη ξεκινήσει τη διαδικασία από το προηγούμενο έτος, πρόσφατα με την πώληση ενός εμπορικού ακινήτου στο Πεκίνο, έναντι 928 εκ. $.

Προφανώς δεν δημιούργησε την περιουσία του αποφεύγοντας τις επενδύσεις με ρίσκο – γεγονός που σημαίνει ότι, η απόφαση του θα πρέπει να στηρίζεται στη λογική και όχι στο φόβο. Αυτό λοιπόν που βλέπει σήμερα να συμβαίνει στην Κίνα, η πιστωτική κρίση με λίγα λόγια, είναι μάλλον πολύ σοβαρό.

Ειδικότερα, μετά από πολλά χρόνια έντονης νομισματικής επέκτασης, μέσω της οποίας ο ρυθμός ανάπτυξης διατηρούταν σε πολύ υψηλά επίπεδα, η κυβέρνηση της Κίνας αποφάσισε να περιορίσει τη ρευστότητα – για να αποφύγει την οικονομική κατάρρευση.

Άλλωστε, με το σκιώδη τραπεζικό τομέα να είναι ήδη της τάξης του 84% του ΑΕΠ (πηγή: JP Morgan), καθώς επίσης με το συνολικό ιδιωτικό δανεισμό να έχει ξεπεράσει το 230% του ΑΕΠ (πηγή: ΔΝΤ), έχοντας αυξηθεί κατά 100% τα τελευταία λίγα χρόνια, δεν φαίνεται να υπάρχει άλλη λύση στον ορίζοντα. Πόσο μάλλον αφού ιστορικά τέτοιου είδους «μεγέθη» οδηγούν νομοτελειακά σε μεγάλες οικονομικές κρίσεις – οπότε, πολύ σωστά, η κυβέρνηση της χώρας προσπαθεί να επιτύχει την ομαλή προσγείωση της οικονομίας.

Εάν τα καταφέρει, τότε θα ακολουθήσει «μόνο» μία μεγάλη μείωση του ρυθμού ανάπτυξης στον πλανήτη – με δυσμενείς φυσικά συνέπειες για τις τιμές των μετοχών, των πάσης φύσεως εμπορευμάτων, καθώς επίσης των ακινήτων. Χώρες δε όπως η Αυστραλία, ο Καναδάς, η Ρωσία και άλλες, οι οποίες εξαρτώνται αφενός μεν από τις τιμές των πρώτων υλών και της ενέργειας, αφετέρου από τις εξαγωγές τους στην Κίνα, θα «προσγειωθούν» μεν ανώμαλα, αλλά δεν θα απειληθούν σοβαρά – πάντοτε εάν τα καταφέρει η Κίνα.

Εάν όμως δεν τα καταφέρει η Κίνα, εάν δεν μπορέσει δηλαδή να προσγειώσει ομαλά την οικονομία της, τότε η κρίση θα μπορούσε να εξελιχθεί σε πανδημία – η οποία θα συμπαρέσυρε πριν από όλες τις άλλες χώρες τις Η.Π.Α. Η εξάρτηση της υπερδύναμης από τις κινεζικές εισαγωγές, καθώς επίσης τα χρήματα που οφείλει στην Κίνα, θα έδιναν τη χαριστική βολή στην οικονομία της – η οποία παραπαίει, παρά το χρηματιστηριακό «πανηγύρι».

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα του τι θα μπορούσε να συμβεί είναι η Χιλή – επειδή είναι ο μεγαλύτερος παραγωγός χαλκού παγκοσμίως, με την Κίνα να είναι αντίστοιχα ο μεγαλύτερος καταναλωτής. Η επιβράδυνση του ρυθμού ανάπτυξης της Κίνας έχει οδηγήσει τις τιμές του χαλκού στο ναδίρ – όπως φαίνεται από το γράφημα που ακολουθεί.

.

.

Κατ’ επακόλουθο, η οικονομία της Χιλής επιβραδύνθηκε απότομα, το νόμισμα υποτιμήθηκε κατά 10% απέναντι στο δολάριο, ενώ η κεντρική τράπεζα αύξησε τα βασικά επιτόκια για να εμποδίσει την κατάρρευση του – με αποτέλεσμα να μειωθούν η κατανάλωση και οι επενδύσεις, οπότε να περιορισθεί ακόμη περισσότερο η ανάπτυξη.

Κάτι ανάλογο θα μπορούσε προφανώς να συμβεί σε πολλές άλλες χώρες, – ενώ, εάν η Κίνα προσπαθήσει να υπερασπίσει την ισοτιμία του νομίσματος της, πουλώντας τις τεράστιες ποσότητες αμερικανικών ομολόγων που κατέχει (1,3 τρις $), τότε οι πιέσεις στο δολάριο, καθώς επίσης στα επιτόκια δανεισμού της υπερδύναμης, θα προκαλούσαν μία παγκόσμια καταιγίδα.

Σε μία τέτοια περίπτωση η μαζική, η «αγελαία» καλύτερα απομάκρυνση των επενδυτών από όλες τις αγορές (μετοχές, εμπορεύματα, ομόλογα), θα πυροδοτούσε μία πρωτόγνωρη κρίση – η οποία μάλλον δεν θα είχε καμία σχέση με τις προηγούμενες, λόγω της «προχωρημένης» παγκοσμιοποίησης που βιώνουμε.

To άρθρο αποτελείται από 2 Σελίδες (…)

Στον Πίνακα Ι που ακολουθεί φαίνεται η σχέση του ενοικίου με την εκάστοτε τιμή του ακινήτου – η οποία, εφόσον είναι αρνητική, σημαίνει πως τα ακίνητα είναι υποτιμημένα, οπότε δεν υπάρχει φούσκα ακινήτων στη χώρα.  Στη δεύτερη στήλη συγκρίνεται η μέση τιμή των ακινήτων με το μέσο μισθό των καταναλωτών – η οποία, όσο πιο θετική είναι, τόσο μεγαλύτερη η φούσκα.

.

Χώρα	Τιμή ακινήτου/Ενοίκιο	Τιμή ακινήτου/Μισθό	Κατάσταση
Γερμανία	-14%	-16%	Υποτιμημένο
Ολλανδία	+6%	+23%	Υπερτιμημένο
Αυστρία	+13%	+15%	Υπερτιμημένο
Δανία	+15%	+9%	Υπερτιμημένο
Ισπανία	+20%	+13%	Υπερτιμημένο
Σουηδία	+32%	+16%	Υπερτιμημένο
Γαλλία	+36%	+29%	Υπερτιμημένο
Μ. Βρετανία	+36%	+25%	Υπερτιμημένο
Φιλανδία	+47%	-2%	Υπερτιμημένο/Ενοίκιο
Αυστραλία	+52%	+29%	Πολύ υπερτιμημένο
Σιγκαπούρη	+58%	+49%	Πολύ υπερτιμημένο
Βέλγιο	+62%	+50%	Πολύ υπερτιμημένο
Νορβηγία	+69%	+28%	Πολύ υπερτιμημένο
Ν. Ζηλανδία	+77%	+26%	Πολύ υπερτιμημένο
Χονγκ Κονγκ	+81%		Πολύ υπερτιμημένο
Καναδάς	+88%	+32%	Πολύ υπερτιμημένο

Πηγή: Deutsche Bank

Πίνακας: Β. Βιλιάρδος

.

Όπως φαίνεται από τον Πίνακα, η αγορά ακινήτων του Καναδά είναι η ακριβότερη παγκοσμίως – ενώ οι τιμές των σπιτιών και των διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 40% τα τελευταία χρόνια, κυρίως στο Τορόντο. Τον Ιανουάριο ξεκίνησε δε δειλά η αντιστροφή της τάσης, αφοί οι άδειες νέων κατασκευών υποχώρησαν κατά 6%.

Επειδή όμως το μέσο νοικοκυριό της χώρας είναι ήδη υπερχρεωμένο, οφείλοντας το 164% του διαθεσίμου εισοδήματος του, η κατάσταση είναι εξαιρετικά επικίνδυνη – με την έννοια ότι στις Η.Π.Α., όταν ξέσπασε η κρίση του 2007, τα νοικοκυριά όφειλαν το 165% των διαθεσίμων εισοδημάτων τους.

.

Η κινεζική απειλή

Το συνολικό χρέος της Κίνας, ύψους 23 τρις $, φαίνεται εξωπραγματικό – όπως επίσης η φούσκα ακινήτων, έτσι όπως αντικατοπτρίζεται από τις τιμές τους στο Χονγκ Κόνγκ. Μετά την χρεοκοπία της Lehman Brothers, το συνολικό χρέος της χώρας αυξήθηκε κατά 14 τρις $ – ενώ ένα μεγάλο μέρος του οδηγήθηκε στο εξωτερικό, προκαλώντας εκεί, μεταξύ άλλων, τις φούσκες ακινήτων που διαπιστώνονται από τον Πίνακα Ι.

Σύμφωνα τώρα με πολλές αναλύσεις, το 64% των Κινέζων εκατομμυριούχων, με περιουσία άνω των 16 εκ. $, έχουν ήδη εγκαταλείψει τη χώρα τους ή σχεδιάζουν να το κάνουν εντός των επομένων μηνών – με προορισμό κυρίως τις Η.Π.Α., την Ευρώπη, τον Καναδά, την Αυστραλία και τη Σιγκαπούρη.

Η φυγή κεφαλαίων από την Κίνα θεωρείται η μεγαλύτερη και γρηγορότερη στην παγκόσμια ιστορία – ενώ κανένας δεν γνωρίζει πόσο θα διαρκέσει. Αν και από την αρχή του έτους δε οι Κινέζοι πρέπει να δηλώνουν τα περιουσιακά στοιχεία τους στο εξωτερικό, δεν φαίνεται να εμποδίζονται, όσον αφορά τη «μετανάστευση» τους.

Πολλοί παρομοιάζουν τη σημερινή κατάσταση στην Κίνα με αυτήν της Ιαπωνίας του 1990 – όπου ολόκληρος ο πλανήτης πίστευε πως θα μπορούσαν να αγοράσουν τα πάντα. Εν τούτοις, η εξέλιξη ήταν εντελώς διαφορετική – παρά το ότι οι επενδύσεις των Κινέζων σε ακίνητα, όπως στο Λονδίνο για παράδειγμα, αυξήθηκαν κατά 1.500% στο τρίτο τρίμηνο του 2013.

Ακόμη βέβαια ευρίσκονται στην τρίτη θέση, πίσω από τους Γερμανούς (1,2 δις στερλίνες) και τους Αμερικανούς (1,1 δις στερλίνες) – αν και κάθε δεύτερη επένδυση σε ακίνητα στην Ευρώπη, εκ μέρους των Κινέζων, διεξάγεται στο Λονδίνο, με αποτέλεσμα να έχει δημιουργηθεί εκεί μία τεράστια κερδοσκοπική φούσκα.

.

Η λονδρέζικη φούσκα

Οι τιμές των ακινήτων στη βρετανική πρωτεύουσα αυξήθηκαν ξανά, κατά 8% τον Ιανουάριο – όπου ένα σπίτι σε περιοχές όπως το Knightsbridge κοστίζει περί τα 4,4 εκ. στερλίνες, ήτοι 342% περισσότερο από το 2004.

Το μερίδιο των ξένων αγοραστών στο Λονδίνο υπολογίζεται στο 85-90% – με το 30% όλων των νέων κατασκευών στο κέντρο, αξίας άνω του 1 εκ. στερλινών, να αφορά αγοραστές από τις αναπτυσσόμενες οικονομίες. Εάν ή μάλλον όταν ξεσπάσει η κρίση στις οικονομίες αυτές, θα σπάσει η φούσκα των ακινήτων στο Λονδίνο, με όλα όσα κάτι τέτοιο συνεπάγεται.

Οι τιμές της αγροτικής γης έχουν επίσης εκτοξευθεί στα ύψη – αφού έχουν τριπλασιαστεί εντός των τελευταίων δέκα ετών. Την ίδια στιγμή όμως, το συνολικό χρέος των νοικοκυρών στη Μ. Βρετανία έχει φτάσει στα 1.430 δις στερλίνες – όσο περίπου το ετήσιο ΑΕΠ του νησιού, με το 80% να προέρχεται από τα ενυπόθηκα δάνεια ακινήτων.

Παράλληλα, το δημόσιο χρέος της Μ. Βρετανίας έχει διπλασιαστεί σε σχέση με το 2008 (γράφημα), ενώ ελλοχεύει μία τεράστια κρίση τραπεζών – η οποία, αργά ή γρήγορα, θα ξεσπάσει.

.

.

Εν τούτοις η τράπεζα της Αγγλίας επιδοτεί την αγορά ακινήτων – προσφέροντας στους αγοραστές πρώτης κατοικίας με εισόδημα κάτω των 60.000 στερλινών ένα πενταετές άτοκο ενυπόθηκο δάνειο, για το 20% της αξίας του ακινήτου που αγοράζουν. Το γεγονός αυτό έχει πυροδοτήσει ακόμη περισσότερο τις τιμές των ακινήτων – πόσο μάλλον όταν το βασικό επιτόκιο παραμένει στο 0,5%.

.

Συμπέρασμα

Ολοκληρώνοντας, αργά ή γρήγορα θα σπάσει η φούσκα των ακινήτων – τόσο στο Λονδίνο, στη Μ. Βρετανία γενικότερα, όσο και στις υπόλοιπες άλλες χώρες που αναφέρθηκαν στον Πίνακα Ι. Το Χονγκ Κονγκ, ο Καναδάς και η Σιγκαπούρη θεωρούνται οι πρώτοι υποψήφιοι – ενώ, εάν πράγματι καταρρεύσει η Κίνα, οι εξελίξεις θα είναι καταιγιστικές.

.

Βασίλης Βιλιάρδος, για το Analyst.gr

Επισκεφθείτε το Blog του συγγραφέα. Πατήστε εδώ.